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La pregunta que ronda la cabeza de muchos inversores, pequeños propietarios o personas que simplemente quieren acceder a una vivienda es saber cuándo los precios de la vivienda van a dejar de subir. Según unos cálculos realizados por el físico teórico Bertrand Roehner de la universidad de París la respuesta es pronto.
El estudio se basa en el registro histórico de los precios de la vivienda nueva en la costa oeste de los EEUU, pero es extrapolable a otras regiones del globo. Según él los precios de la vivienda van a caer muy pronto, aunque sin saber el momento exacto. Aunque los datos provienen de una región determinada los precios de la vivienda en otros países desarrollados seguirán la misma pauta.
Los precios de la vivienda en las grandes ciudades de muchos de los países desarrollados a excepción de Japón (donde cayeron hace tiempo) han estado aumentando considerablemente en los últimos años. Aunque el aumento de precio es de la misma magnitud que los aumentos que se produjeron en el pasado, típicamente entre un 80% a un 90%, el presente pico parece haber durado más de lo usual. Para estudiar por qué y predecir lo que ocurrirá en el futuro Roehner ajustó modelos a los precios trimestrales de la vivienda en la costa oeste de los EEUU en los últimos 40 años.

Los dos números sobre los picos dan la amplitud de los mismos y la amplitud de la caída en fase de recesión. La notación 1.7+ dice que el pico actual está todavía creciendo y que tendrá una amplitud mayor que 1,7. Las curvas han sido suavizadas con un ajuste de promedio a tres años. Foto: physics/0605133.

Identificó cuatro alzas principales del precio de la vivienda durante ese periodo de tiempo que duraron alrededor de un año. Entonces calculó dos números para cada periodo: la amplitud del pico definida como la razón entre el precio más alto y el precio final, y la magnitud de la caída de precios definida como la razón del precio más bajo y el precio pico. Los resultados muestran que el pico actual en etapa de crecimiento tendrá una amplitud mayor de 1,7 que es mayor que todas las previas. Esta magnitud tiene un tope de 3 debido a que los precios de la vivienda están limitados por lo que gana la gente.
El modelo además predice cómo los precios evolucionarán desde ahora hasta 2011, mostrando que los precios más altos empezarán a caer al mismo ritmo con el cual subieron (figura 2). Esta disminución del precio, que tomará de seis a siete años, está caracterizada por un comportamiento exponencial decreciente a un ritmo de un 6% anual y empezará en ciudades importantes como San Francisco o Los Ángeles y le seguirán las más pequeñas. Estas predicciones puede que también se apliquen a otras ciudades como Londres, Madrid, París o Nueva York. De hecho en Melbourne y Sydney la caída de precios ha empezado ya a suceder.
El autor del artículo afirma que el periodo actual es diferente de los anteriores porque la demanda por la propiedad está sobreinflada, principalmente por inversores y personas de alto nivel adquisitivo, que no fue importante en el pasado. Además los fondos de inversión, planes de pensiones y acciones de bolsa están ahora más relacionados con los negocios inmobiliarios que en años previos. La especulación además ha disparado los precios de las casas hasta niveles irracionales o inauditos.

Predicción del precio de la vivienda en la costa oeste de EEUU. Se muestran tres de cuatro eventos a la vez. Las dos fases de caída están caracterizadas por precios que decaen exponencialmente a un ritmo del -6,5%. La predicción fue modelada con el mismo patrón. El momento preciso de la caída no se puede predecir porque depende de factores exógenos como el tipo de interés o de cambio. Sin embargo, después de empezar la caída uno puede esperar 5 años de tendencia a la baja en el precio con un -6% anual. Foto: physics/0605133.

Roehner hace hincapié sobre los límites de su modelo y de otros modelos. Por ejemplo resalta que el precio de la vivienda en Londres de los últimos tiempo. Allí en un año los precios han subido un 8% debido a que el ministro de hacienda ha ofrecido una garantía gubernamental a los bancos y otras instituciones de préstamo y proporcionado dos millones de dólares en subsidios a la compra de vivienda y naturalmente el modelo no puede predecir este tipo de eventos.
Es de suponer que será la realidad la que tarde o temprano confirme o desmienta el modelo.

Referencia: artículo original.

Nota: NeoFronteras no ha introducido, cambiado o interpretado ningún dato o resultado que aparezca en este este artículo.